| - Zinsbindung - | |||||||||||||||||||||
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Bauherren und Immobilienkäufer haben die
Qual der Wahl: Sollen sie bei ihrem
Hypothekendarlehen eine Zinsbindung von
zehn, 15 oder gar 20 Jahren eingehen? Fakt
ist: Der Dauer der Zinsbindung kommt eine
große Rolle zu.
Die Vor- und Nachteile von längerer oder kürzerer Zinsbindung liegen auf der Hand. Eine lange Zinsbindung ist vor allem für Kreditnehmer geeignet, die sich nur eine geringe Tilgung leisten können. Weil sie ihre Schulden nur langsam abbauen, ist es für sie besonders wichtig, dass der Zinssatz dauerhaft niedrig bleibt. Nachteil: Je länger die Zinsbindung, desto höher liegt der Zinssatz des Darlehens. "Trotzdem ist eine lange Zinsbindung in der Regel die bessere Wahl", sagt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte bei "FINANZtest". Die Aufschläge für eine 15-jährige Zinsbindung im Vergleich zu einer zehnjährigen seien gering. "Sie liegen bei 0,25 bis 0,3 Prozent", erklärt der Experte. Zudem biete auch eine 15-jährige oder noch längere Zinsbindung hohe Flexibilität. "Der Kreditnehmer kann nach zehn Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen", sagt Sahr. So könne er flexibel auf die Zinsentwicklung reagieren. Sondertilgungen, die komplette Rückzahlung oder eine günstige Umschuldung sind dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. "Dauerläufer" liegen wieder im Trend, auch bei den Banken. So hat "FINANZtest" 135 Institute und Vermittler gefragt, ob bei ihnen auch Kreditverträge mit einer Zinsbindung von mehr als 20 Jahren zu haben sind. Das Ergebnis: Immerhin 16 bieten diese auf Kundenwunsch an. Demnach liegen bei den günstigsten Instituten die Angebote mit einem Effektivzins von fünf Prozent nur 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte über den Topangeboten für Zehnjahreskredite. Das Problem: Der Anschlusskredit. Wer Zinsen sparen will und sich deshalb für die kürzere Zinsbindung entscheidet, kann die Ersparnis in eine höhere Tilgung stecken. Ein mögliches Problem: Der Bauherr muss wahrscheinlich einen Anschlusskredit aufnehmen. Ein Beispiel: Ein Bauherr benötigt 200.000 Euro. Die Bank macht ihm zwei Angebote:
Vergleicht man den getilgten Betrag beider Angebote nach zehn Jahren, punktet das kürzer laufende Darlehen, weil der Kreditnehmer aufgrund der Zinsersparnis mehr tilgen konnte. Die Vergleichsrechnung hängt jedoch auch von den Konditionen des Anschlusskredits ab, den der Bauherr nach zehn Jahren aufnehmen muss, wenn er sich für das zweite Angebot entscheidet. Die Frage ist, wie hoch die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung steigen dürfen, damit der Kreditnehmer mit zehn Jahren Zinsbindung günstiger fährt als mit 20 Jahren. Dieser Gleichgewichtszins liegt im Beispiel bei nominal 6,09 Prozent (effektiv 6,26 Prozent). Liegen die Zinsen in zehn Jahren darüber, ist die längere Zinsbindung für den Kreditnehmer günstiger. Wie hoch oder niedrig die Zinsen in zehn Jahren sind, weiß auch Jörg Sahr nicht. "Doch eine Orientierung gibt der langfristige Durchschnittszins für Baudarlehen, und der liegt bei rund 7,5 Prozent", sagt der Experte. Sahr rät dazu, in der aktuellen Niedrigzinsphase selbst 30-jährige Zinsbindungen in Betracht zu ziehen: "Der Zinssatz für ein Darlehen mit 30 Jahren Zinsbindung sollte allerdings höchstens 0,3 Prozentpunkte höher sein als der für ein vergleichbares Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung." Ansonsten sollten selbst risikoscheue Bauherren die Ersparnis in eine höhere Tilgung stecken. Fazit: Länger lohnt sich. Risikoscheue Kreditnehmer sollten sich die zur Zeit niedrigen Zinsen so lange wie möglich sichern. Das gilt vor allem dann, wenn sie sich nur eine geringe Tilgung leisten können. Auch vor Verträgen mit nur einer Laufzeit braucht niemand zurück zu schrecken, denn auch bei diesen Darlehen sind Bauherrn nach zehn Jahren flexibel. Mit kostenlosen Zinsrechnern lässt sich leicht feststellen, welche Kreditvariante die bessere ist. |